Immobilien werden häufig anhand von Kaufpreis, Lage und erwarteten Mieteinnahmen verglichen. Pflegeimmobilien weisen neben Lage und Kaufpreis auch vertragliche sowie wirtschaftliche Besonderheiten auf. Eigentum und Betrieb liegen meist nicht in derselben Hand, weshalb neben den Einnahmen auch die Ausgestaltung des Miet- oder Pachtvertrags betrachtet werden muss. Für die Einordnung einer Kapitalanlage genügt deshalb weder die alleinige Betrachtung der angegebenen Bruttorendite noch der Blick auf einzelne Kennzahlen. Eine fundierte Bewertung erfordert die gleichrangige Berücksichtigung von Erträgen, Aufwendungen, vertraglichen Rahmenbedingungen und der Finanzierungsstruktur.
Kurzfassung
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Rechenweg hinter den Ertragskennzahlen
Die Bruttorendite beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Einnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie. Kaufnebenkosten oder spätere Ausgaben bleiben dabei unberücksichtigt. Dieser Wert dient in erster Linie dem Vergleich verschiedener Objekte.
Die Nettorendite bezieht zusätzlich laufende Ausgaben ein. Dazu zählen beispielsweise nicht umlagefähige Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungskosten oder weitere Ausgaben, die nach den vertraglichen Regelungen beim Eigentümer verbleiben. Nach dem Abzug dieser Kosten bleibt der tatsächlich verfügbare Ertrag übrig.
Auch die Erwerbskosten verändern die Ausgangslage. Neben dem Kaufpreis entstehen unter anderem Ausgaben für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Wird ausschließlich mit dem Kaufpreis gerechnet, fällt die ausgewiesene Rendite höher aus als nach Einbeziehung des gesamten Kapitaleinsatzes.
Vertragsinhalt statt Laufzeit allein betrachten
Während bei einer gewöhnlichen Eigentumswohnung der Mietvertrag direkt zwischen Eigentümer und Bewohner geschlossen wird, basieren Pflegeimmobilien in der Regel auf einer abweichenden Vertragsstruktur mit einem gewerblichen Betreiber. Vertragspartner ist der Betreiber der Einrichtung, der den Pflegebetrieb organisiert und die Immobilie für diesen Zweck nutzt.
Der Vertrag legt fest, welche Kosten übernommen werden, welche Instandhaltungsmaßnahmen den Eigentümer betreffen und unter welchen Voraussetzungen sich die Miete oder Pacht verändert.
Eine lange Vertragslaufzeit beschreibt lediglich einen Teil dieser Vereinbarungen. Ebenso relevant sind Verlängerungsregelungen, Kündigungsmöglichkeiten, Wertsicherungsklauseln sowie die Aufteilung der Unterhaltungs- und Instandsetzungspflichten. Bereits kleine Unterschiede können die laufenden Einnahmen über viele Jahre verändern.
Eine sachgerechte Einordnung der Rendite von Pflegeimmobilien setzt die genaue Kenntnis der zugrunde liegenden vertraglichen Vereinbarungen voraus.
Betreiber und Immobilie getrennt beurteilen
Der bauliche Zustand eines Gebäudes beantwortet nicht die Frage nach der wirtschaftlichen Entwicklung des laufenden Betriebs. Gebäude und Betreiber müssen unabhängig voneinander bewertet werden.
Während sich die Immobilie anhand von Baujahr, Modernisierungen oder technischem Zustand bewerten lässt, richtet sich der Blick beim Betreiber auf dessen wirtschaftliche Situation. Jahresabschlüsse, Unternehmensentwicklung oder Erfahrungen im Betrieb vergleichbarer Einrichtungen geben Hinweise auf die wirtschaftliche Entwicklung.
Standortdaten gemeinsam auswerten
Demografische Entwicklungen verlaufen nicht in allen Regionen gleich. Die Zahl älterer Menschen steigt unterschiedlich stark, gleichzeitig verändert sich das Angebot an Pflegeplätzen durch Neubauten oder Erweiterungen bestehender Einrichtungen.
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt, wie sich die Zahl älterer Menschen innerhalb eines Einzugsgebiets verändert. Ergänzend müssen vorhandene Pflegeplätze, die medizinische Versorgung sowie die Erreichbarkeit für Beschäftigte und Angehörige betrachtet werden.
Ein einzelner Wert ermöglicht keine verlässliche Aussage über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eines Standorts. Erst die Gegenüberstellung mehrerer Kennzahlen bildet die fundierte Grundlage für einen Standortvergleich.
Verschiedene Wohnformen rechtlich und wirtschaftlich unterscheiden
Nicht jede altersgerechte Wohnform folgt demselben Nutzungskonzept. Eine barrierefreie Wohnung besitzt bauliche Eigenschaften, die den Alltag bei eingeschränkter Beweglichkeit erleichtern. Breite Türen, schwellenarme Übergänge und größere Bewegungsflächen zählen zu den typischen Merkmalen.
Beim betreuten Wohnen bleibt das selbstständige Wohnen erhalten. Bewohner können je nach Vertragsmodell zusätzliche Leistungen wie einen Hausnotruf, Mahlzeiten oder organisatorische Unterstützung nutzen. Art und Umfang dieser Angebote unterscheiden sich zwischen den einzelnen Anlagen.
Pflegeeinrichtungen dienen dagegen der stationären Versorgung pflegebedürftiger Menschen. Pflege, Betreuung und Unterkunft bilden dort eine gemeinsame Leistung. Für diese Einrichtungen gelten andere gesetzliche Vorgaben sowie ein anderes Vertragsmodell.
Der Begriff Seniorenresidenz beschreibt keine eigenständige Wohnform. Je nach Konzept können barrierefreie Wohnungen, betreutes Wohnen oder stationäre Pflege Bestandteil einer solchen Einrichtung sein. Vor der wirtschaftlichen Bewertung steht die Klärung der tatsächlichen Nutzungsform.
Finanzierung verändert den tatsächlichen Zahlungsüberschuss
Die Finanzierung wirkt sich unmittelbar auf die verfügbaren Einnahmen aus. Zinszahlungen und Tilgungsraten entstehen unabhängig davon, wie hoch die vertraglich vereinbarte Miete oder Pacht ausfällt. Der verbleibende Zahlungsüberschuss fällt daher häufig anders aus als die rechnerische Objektrendite.
Die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals verändert das Ergebnis ebenfalls. Wird ein größerer Teil des Kaufpreises fremdfinanziert, verändern sich sowohl die laufenden Finanzierungskosten als auch die Eigenkapitalrendite. Beide Kennzahlen beschreiben unterschiedliche wirtschaftliche Zusammenhänge und dürfen nicht miteinander gleichgesetzt werden.
Steuerliche Auswirkungen werden gesondert betrachtet. Abschreibungen oder Werbungskosten richten sich nach den jeweils geltenden steuerrechtlichen Vorschriften und der persönlichen Situation des Eigentümers.
Laufende Ausgaben über die gesamte Haltedauer einbeziehen
Neben den regelmäßigen Einnahmen fallen während der Besitzdauer weitere Kosten an. Dazu zählen nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Instandhaltungsmaßnahmen oder Zuführungen zu Rücklagen. Umfang und Verteilung ergeben sich aus den jeweiligen Vereinbarungen und Beschlüssen.
Technische Anlagen unterliegen ebenso einer begrenzten Nutzungsdauer wie Bestandteile des Gebäudes. Erneuerungen oder größere Reparaturen entstehen daher nicht ausschließlich unmittelbar nach dem Erwerb. Die Berechnung bezieht deshalb nicht nur den Erwerb, sondern ebenfalls spätere Aufwendungen ein.
Einnahmen und Ausgaben werden über die gesamte Haltedauer gegenübergestellt. Erst dadurch lässt sich erkennen, wie sich Veränderungen bei Kosten oder Finanzierung auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirken.
Fazit
Eine Prozentangabe allein beschreibt die wirtschaftlichen Eigenschaften einer Pflegeimmobilie nur unvollständig. Erst Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben, Vertragsinhalt und Finanzierung ergänzen die Berechnung der Erträge. Hinzu kommen die wirtschaftliche Entwicklung des Betreibers sowie die Rahmenbedingungen am jeweiligen Standort.
Für die Einordnung einer Pflegeimmobilie zur Rendite müssen deshalb mehrere Faktoren gemeinsam betrachtet werden. Erst das Zusammenspiel von Einnahmen, Ausgaben, Vertragsgestaltung und Nutzungsmodell ermöglicht eine sachliche Bewertung der laufenden Erträge.
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- Auf „Aktuelles Wissen“ hat Mariana Schwedt ein Zuhause gefunden, das ihren Werten und ihrer Leidenschaft für das Teilen von Wissen entspricht. Hier erforscht sie eine breite Palette von Themen, von den neuesten wissenschaftlichen Durchbrüchen bis hin zu gesellschaftlichen Entwicklungen und kulturellen Phänomenen. Dabei zeichnet sich ihre Arbeit durch eine klare, journalistische Handschrift aus, die auf Fakten und Recherche basiert.
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